En cinq ans, les prix des loyers ont augmenté d’environ 40%, et les loyers des logements sociaux ont eux aussi connu une hausse très notable.

Entre 1998 et 2004, les prix à la vente des appartements à Lyon, Marseille ou dans de nombreuses communes de la banlieue parisienne ont purement et simplement doublé.

Cette hausse pèse énormément sur le pouvoir d’achat des masses : durant la même période, les salaires des travailleurs et des jeunes a stagné, au mieux faiblement progressé. Le coût du logement absorbe une partie de plus en plus importante de leurs moyens. Les jeunes sont contraints de rester toujours plus longtemps chez leurs parents, de travailler toujours plus pour financer leurs études (au détriment des études!); les travailleurs doivent se contenter de logement toujours plus petit ou plus éloigné de leur lieu de travail.

A l’opposé, les propriétaires et les agences en demandent toujours plus aux locataires : forte augmentation des loyers, caution toujours plus élevée, exigence de disposer de deux, trois voire quatre (!) personnes garantes. Dans les logements sociaux, les files d’attentes s’allongent et atteignent désormais un million de personnes. Mais pour les plus précaires des jeunes, des travailleurs, la situation devient véritablement dramatique. Dans certaines villes comme Montpellier, des étudiants en sont réduits à commencer l’année en logeant dans des tentes. Et l’an dernier les incendies de logements vétustes que des travailleurs immigrés étaient contraints d’occuper à Paris ont fait plusieurs dizaines de morts.

Comment est-il possible que le coût du logement ait ainsi augmenté dans les grandes agglomérations de 10 à 15% par an, alors que la croissance générale de l’économie n’ait pas dépassé 2 à 3% par an les meilleures années, et que dans le même temps, les salaires augmentaient encore moins rapidement ? Comment se fait-il que la promotion immobilière bat son plein, avec une construction de logements particulièrement élevée ces dernières années, alors qu’en même temps les besoins en logement ne sont pas satisfaits ?

Il s’agit là d’une véritable crise du logement, ce qu’admettent y compris certains spécialistes du capital financier. Jean-Pierre Petit, chef économiste à Exane BNP Paribas, explique ainsi :

« Depuis 1997, la hausse des prix immobiliers a été presque 4 fois plus forte que celle du pouvoir d'achat du revenu et le niveau d'endettement des particuliers est à un record historique. Les indicateurs de solvabilité financière sont aujourd'hui au plus bas depuis le début des années 1990. La véritable cause de l'inflation immobilière en France, comme ailleurs, est l'extrême « financiarisation » du logement due à la baisse massive des taux d‘emprunt, à l'allongement de la maturité des prêts, au développement des contrats à taux variable et à la baisse des exigences d'apport personnel des banques… A cela se sont ajoutés des dispositifs fiscaux (comme les programmes De Robien) qui n'ont fait qu'ajouter de l'huile sur le feu.[…] Les ménages les moins favorisés subissent la hausse des loyers et la saturation de l'offre locative encadrée (HLM). Quant à ceux qui parviennent à accéder à la propriété, ils le font dans des conditions de plus en plus contraignantes en termes de localisation (éloignement du lieu de travail, des services publics,….). Les grands gagnants sont d'abord les ménages aisés, qui bénéficient en outre d'importants programmes de défiscalisation en tant qu'investisseurs».

Il est intéressant qu’un tel constat soit fait par le représentant de l’une des principales banques françaises ; il explique qu’il y a une bulle spéculative immobilière permise par des taux d’intérêt bas et explique qu’en même temps, la demande n’est pas satisfaite, car depuis des années l’État bourgeois contribue à la diminution du nombre de logements sociaux. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande s’accentue ce qui permet une hausse très importante des loyers. Ce phénomène accroît la spéculation immobilière.

Cette crise du logement n’est pas la première : elle est inhérente au système capitaliste. Elle est aggravée par une véritable bulle spéculative immobilière qui d’ores et déjà menace d’éclater.

Cette situation inquiète la bourgeoisie française, dont les profits seraient ainsi menacés. Mais il est pour elle difficile de reconnaître clairement cette réalité, ce qui la mettrait dans une situation périlleuse.

Le chef économiste à BNP-Paribas (cf page précédente) soulignait en quoi les travailleurs et les jeunes sont particulièrement touchés par la crise du logement. Il pointe la responsabilité politique du gouvernement et des mesures de défiscalisation qui n’ont fait qu’accroître cette bulle spéculative.

Tous, dans la bourgeoisie, ne partagent pas, au moins publiquement, cette analyse. Ainsi un rapport d’information émanant de la commission des Finances du Sénat d’octobre 2005 dément l’existence d’une bulle immobilière. Citant l’étude de BNP-Paribas, il ne suit pas cette analyse et essaie de rassurer les sénateurs en minimisant les risques de krach immobilier, lui-même pouvant être le détonateur d’une crise financière mondiale.

Examinons ce que dit le rapport du Sénat d’octobre 2005 concernant la situation du marché immobilier, son évolution à court terme et ses implications. Ce rapport fait la synthèse d’une étude réalisée par l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) commandée au printemps 2005 par le Sénat.

Le rapport redoute le «retournement des prix de l’immobilier » car après une hausse de 90 % entre 1998 et 2004, il y aurait « dégradation de la solvabilité des ménages, et notamment de celle des primo acquéreurs». En clair un nombre croissant de jeunes et de travailleurs ne peuvent plus faire face aux prix exorbitants des logements tant à louer qu’à acheter.

Le Sénat redoute donc un krach : le «retournement de tendance constituerait une probabilité forte». Mais il cherche à se rassurer en estimant qu’il ne s’agit pas vraiment d’une bulle spéculative mais simplement d’une «hausse liée à un déséquilibre conjoncturel entre l’offre et la demande de logements». Selon le rapporteur général, «les facteurs de déséquilibre sont en passe, de se résorber». Malheureusement celui-ci ne préfère pas voir que la spéculation se greffe sur les déséquilibres et l’amplifie ; or il est bien obligé de constater que la baisse du rendement locatif de l’immobilier est due à la hausse des prix ; «ce phénomène est inquiétant, car il peut laisser supposer l’existence d’une bulle, concerne cependant uniquement la province. Toutefois, cette baisse n’a fait qu’épouser celle des taux d’intérêts». Et il y a effectivement baisse du rendement locatif, donc il y a bulle. Et même pire, le krach n’est pas loin. Le rapport constate que «les cessions en nombre de leur parc de logements par les investisseurs institutionnels constituent un signe supplémentaire pour considérer que le potentiel de hausse est désormais épuisé».

Le krach n’est finalement que l’expression de la crise : il intervient quand la situation est bien mûre, qu’elle a commencé à pourrir. Il y aura krach quand les investisseurs vont revendre massivement leurs logements et qu’en face, il n’y aura personne pour acheter ; les prix alors chuteront. Et que fait le gouvernement français ? Le rapport cite le décret d’octobre 2005 introduisant un nouveau mode de calcul de l’indice de révision des loyers, fondé non plus sur les prix de la construction, mais sur la prise en compte des prix à la consommation. D’après le rapport, ce nouvel indice «est de nature à dégrader encore le rendement du marché immobilier, donnant le signal d’un retournement des prix. Les investisseurs devraient se trouver incités à se détourner du marché immobilier, pour s’orienter vers les marchés actions».

La bulle spéculative immobilière est liée au moindre intérêt du marché des actions à la suite des fortes pertes des marchés boursiers mondiaux en 2000-2001 et au faible rendement des marchés obligataires. Les capitaux se sont reportés sur le marché immobilier, et ont contribué à la formation d’une bulle spéculative.