Deuxième action phare du gouvernement, «l’ Engagement National pour le Logement» est une loi que le Parlement est en train d’adopter. De quoi s’agit-il exactement ?

La loi dite « d’Engagement National pour le logement » encourage l’endettement systématique des couches populaires. Face à la hausse des loyers, nombre de travailleurs sont poussés à acheter, là où les terrains sont le plus abordables, de plus en plus loin à la périphérie des villes. Les taux d’intérêt jusqu’ici bas alimentaient ce système.

Mais le krach immobilier menace face à la surchauffe. En effet, la demande de logements neufs commence à stagner et les stocks de logements invendus apparaissent, parce que les travailleurs et y compris une fraction de la bourgeoisie dont les revenus n’ont pas augmenté aussi vite que l’immobilier ne peuvent plus suivre. Pour autant, les prix de l’immobilier restent élevés et les loyers également, tant que les investisseurs ne veulent pas tirer une croix sur leurs profits potentiels.

C’est pour répondre à cette menace que Borloo a préparé son plan d’Engagement national pour le logement. Ce plan propose de nouvelles mesures de défiscalisation, afin de subventionner toujours plus la construction privée de logement, pour nourrir la spéculation. Une telle politique n’est possible qu’en réduisant le parc de logements sociaux bon marché, comme on vient de le voir : sinon, une partie des gens ne chercheraient pas à acheter (et à risquer de se surendetter). Devant la chute de la demande, la bulle pourrait exploser bien plus facilement. Destructions d’un côté, subventions de l’autres sont les deux faces d’une même politique.

Les différentes mesures de défiscalisation (Périssol, Besson, De Robien) ont largement contribué à la spéculation immobilière. Le mécanisme est simple : les bourgeois et petits-bourgeois disposant de capitaux ont pu investir dans des programmes immobiliers en contre partie de déductions fiscales amortissables rapidement (de 7 à 10 ans en majorité). On a vu, et on voit encore pousser comme des champignons de vastes résidences immobilières (les Jardins de ceci, les Résidences de cela), des résidences «étudiantes» ultra sécurisées, en locatif, où les promoteurs rognant à outrance sur les mètres carrés habitables. Le pourcentage de logements construits par le biais de ces dispositifs avoisine les 40-50 % des logements neufs construits dans certaines villes.

On trouve dans la loi Engagement national pour le logement une nouvelle mesure de défiscalisation – le «Borloo populaire» - plus rentable encore pour les capitalistes que le dispositif de Robien. D’après le site de www.capital.fr, une vente sur deux, et deux ventes sur trois dans le neuf s’effectuent par le biais du produit de Robien. Ce dispositif garantit en effet de faibles taux d’emprunt avec des durées d’amortissement courtes, des avantages fiscaux ainsi que des rentrées de loyers régulières avec déductions spécifiques. Le seul problème, d’après ce site spécialisé, est que cette mesure ne permet pas de toucher les revenus intermédiaires, et qu’il y aurait inadéquation de l’offre par rapport à la demande. D’où le «Borloo Populaire» destiné à la construction de logements pour des plafonds de loyers inférieurs au de Robien avec en contrepartie une avantage fiscal plus important et un taux de rentabilité supérieur. Le projet de loi décrit cette nouvelle mesure de défiscalisation:

«Le Borloo populaire s’adresse aux ménages à revenus modestes et moyens. Là où le marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché. Concrètement, les loyers sont plafonnés à 15, 91 euros/m² pour Paris, la petite couronne et alentour, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton, à 11,06 euros/m² pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères (Annecy…), à 9,04 euros/m² pour les agglomérations de population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants, enfin à 6,62 euros/m² pour le reste du territoire. Ce placement immobilier offre une bonne rentabilité aux particuliers désireux d’investir dans la pierre : un rendement de 5,5 % pour le propriétaire qui revend son bien au bout de 9 ans, et de 7 % pour celui qui revend le logement après 15 ans».

Les loyers, certes de 30 % plus bas que ceux du marché, restent bien au-dessus des plafonds du logement social. Ce système finance directement la propriété foncière privée en garantissant un amortissement avec des rentrées de loyers garanties… À condition de trouver des locataires suffisamment nombreux qui soient capables de payer de tels loyers, ce qui n’est absolument pas garanti pour les années à venir.

11 Mai 2006